Investering in serviceflats

12 september 2007
In haar zoektocht naar alternatieve financiering om de vergrijzing op te vangen heeft het Antwerpse OCMW het idee gelanceerd om oudere inwoners de kans te geven een serviceflat te verwerven door een deel van hun spaargeld of van de opbrengst van hun huis aan het OCMW te lenen.

Dit geld zal het OCMW gebruiken om een serviceflat te bouwen waarin ze een twintigtal jaar kunnen wonen. Dit bedrag moet volstaan om een serviceflat en bijhorende zorg te bekostigen. Na die periode wordt hen het geleende bedrag teruggegeven.

Gezien het ouderenzorgbeleid, het woonbeleid en de vergrijzing aangelegenheden zijn die ook het stadsbestuur aanbelangen en gezien het bestuursakkoord in heel wat samenwerking voorziet tussen de stad en het OCMW, stelde fractievoorzitter Sami Souguir in de commissie Welzijn volgende vragen:

  • Wordt er aan gedacht om deze mogelijkheid ook in Gent te voorzien?
  • Zo ja, wordt er overwogen deze piste te onderzoeken, uit te werken en te operationaliseren?

Antwoord van schepen Versnick:

Gent heeft, net zoals Antwerpen, nood aan voorzieningen voor bejaarden. Een serviceflatcomplex in de nabijheid van een woonzorgzone zou voor een deel deze nood lenigen. Omdat er voor serviceflats geen subsidies worden gegeven, ben ik het voorstel van mijn collega in Antwerpen genegen om ook een onderzoek te starten waarbij bejaarden betrokken worden bij de financiering van serviceflats. Ik liet daarvoor de directeur-co?rdinator van onze rusthuiscampussen al contact opnemen met haar evenknie van OCMW-Antwerpen. (Daar vernam ze dat de ambtenarij momenteel nog niet betrokken werd bij het idee van hun voorzitter, dat zij dus nog geen opdrachten hebben gekregen om de piste verder uit te werken.)

Vooraleer verder te gaan wil ik eerst antwoorden op de stelling van collega Souguir uit zijn vraag: "Dit bedrag moet volstaan om een serviceflat en bijhorende zorg te bekostigen".

Dit klopt niet:

  • Het gaat hier enkel en alleen over een woonrecht, voor de bijkomende dienstverlening dient extra betaald te worden. Wat de zorg betreft wordt beroep gedaan op thuiszorg, gezinszorg en thuisverpleging zoals vandaag gangbaar in serviceflats.
  • Bovendien opent het verblijf in een seniorenwoning geen voorrang om opgenomen te worden in het rusthuis.

Wat de financiering door bejaarden betreft: dit is geen gemakkelijke piste. Tal van knelpunten moeten eerst worden uitgeklaard vooraleer de OCMW-raad zijn goedkeuring kan geven aan de start van dergelijk project.

Welke zijn nu de knelpunten?

  • het marktonderzoek
  • de juridische onduidelijkheden
  • de erkenning
  • de doelgroep

Wat het marktonderzoek betreft kan ik u zeggen dat Antwerpen de markt nog niet heeft verkend en dus niet weet hoe groot de respons zal zijn. Gezien we binnen het OCMW geen ervaring hebben met dergelijke marktonderzoeken is het mijns inziens aangewezen om een dergelijk onderzoek uit te besteden aan een marketingbureau. Het eigenlijke onderzoek zou vermoedelijk ??n maand in beslag nemen. Naast de vraag of er al dan niet interesse is, peilen we best ook naar wenselijke optionele dienstverlening, naar een locatie die al dan niet in de nabijheid van een RVT of LDC ligt, enz.

Een andere mogelijkheid tot interessepeiling kan zijn de nodige persbelangstelling voor het project te cre?ren (onder meer via stadsmagazine) en ge?nteresseerden de mogelijkheid geven zich kenbaar te maken (wat al dan niet gewild tijdens deze zomer in Antwerpen gebeurde, al is dit weinig professioneel en slechts een beperkt zicht geeft).

We moeten eveneens nagaan welke opportuniteiten er aanwezig zijn binnen het OCMW. Is er mogelijkheid om in de nabijheid van onze OCMW-RVT's te bouwen al dan niet op eigen terreinen of te verwerven terreinen. Is er mogelijkheid om dergelijk project te koppelen aan nieuw te bouwen lokale dienstencentra, aan op te richten woonzorgzones? Wat zijn de uitbatingskosten verbonden aan dergelijk project? Wat zijn de mogelijkheden om een sociale regulator in de gevraagde huurprijs in te bouwen (die geen invloed heeft op de opbrengsten voor de eigenaar)?

Deze vragen brengen me bij het knelpunt van de juridische onduidelijkheden. Door in een eigen serviceflat te financieren zijn de bejaarden zeker dat ze, wanneer zij dit wensen, met voorrang naar hun flat kunnen verhuizen. De rest van de tijd wordt het verhuurd. Het zou gaan om een investeringsbedrag tussen de 150 ? 200.000 euro. Na 20 jaar krijgen zij, of (na hun dood) de familie, het ge?nvesteerde geld terug, zonder intrest. De flat blijft eigendom van het OCMW. De flats zijn of worden dus geen eigendom van de investeerder, voor wie het de facto een financieel verlies betekent omdat het geld na 20 jaar in waarde daalt. Blijkbaar zou dit geen probleem vormen omdat de huidige generatie 65+-plussers heel wat reserves heeft en iets concreets, tastbaars (die welbepaalde flat) tegenover zijn/haar geld te zien krijgt.

Immers om het vooropgestelde doel te bereiken zijn er verschillende juridische formules mogelijk elk met hun voor- en nadelen (zowel voor de kandidaten, als voor het OCMW, als voor de erfgenamen en dit naar kosten en fiscaal regime) die verder uitgediept dienen te worden.

Enkele mogelijkheden zijn:

  • een gebouw oprichten op gronden, die eigendom zijn van het OCMW; de serviceflat verkopen onder BTW-regime met een recht van opstal voor een periode van 20 jaar; bij einde recht van opstal de initi?le aankoopprijs voor de serviceflat terugbetalen
  • verkoop van de volle eigendom van de flats met call-optie tegen vastgelegde prijs, om de flats terug te kopen
  • obligatie met de huur of het gebruik als opbrengst
  • tegen vastgoedcertificaat
  • ...

Als 3e knelpunt waar we nog duidelijkheid over moeten scheppen, is de erkenning. Vandaag zijn er geen voordelen bij het aanvragen of bij de uitbating van erkende serviceflats. 10 jaar geleden kon men VIPA-subsidies krijgen voor de bouw van serviceflats. Momenteel is het minder interessante BEVAK-systeem van toepassing.

Terzijde kan ik u zeggen dat de ge?soleerde serviceflats (dwz niet in een woonzorgzone gelegen), zoals het Gentse Antoniushof er 88 heeft, ontzettend duur zijn wegens de 24u-permanentie van verzorgend personeel. Financieel is dit niet meer voor herhaling vatbaar.

Een erkenning geeft veel verplichtingen en nadelen:

  • heel wat administratieve verplichtingen zoals opmaak van een kwaliteitshandboek, reglement van orde, opnameovereenkomst, specifieke vormvereisten voor het bewonersdossier, enz.
  • inspectiebezoeken van het Vlaamse agentschap
  • geen subsidies bij investering, noch bij exploitatie
  • verplichting van het hanteren van een vaste dagprijs, waardoor er geen sociale regulator kan worden ingebouwd. Zo worden bejaarden met een kleiner inkomen in de financi?le afhankelijkheid geduwd.

Als laatste punt wil ik nog signaleren dat er altijd een bepaald percentage in volledige eigendom van het OCMW blijft, dat verhuurd zal worden. Hiermee kan de kritische noot die zegt dat het OCMW door deze vorm van financiering zijn doelgroep voorbijschiet, worden ontzenuwd.

CONCLUSIE

Ik ben voorstander om de mogelijkheden van deze nieuwe financieringsvorm te onderzoeken. Daarbij wil ik de krachten met Antwerpen bundelen aangezien o.a. de juridische vragen voor Gent en Antwerpen gelijkaardig zullen zijn. In elk geval kan ik stellen dat een serviceflatcomplex in de nabijheid van een woonzorgzone (zonder erkenning) zeker moet worden overwogen.

Geert Versnick
OCMW-voorzitter en schepen van Intercommunales en Financi?le Participaties
12-09-2007

Voor de werking van deze website en om uw surfervaring te verbeteren worden cookies gebruikt. Meer info.